Corona killed the office floor?

Een vraag die ons sinds de eerste lockdown vaak gesteld wordt. Zoals steeds is het antwoord niet rechtlijnig, maar over het algemeen kan je toch stellen: corona was geen gamechanger, het was een accelerator. Videoconferencing, telewerk, homeoffice, … het waren zaken die in grote bedrijven reeds goed gekend waren, maar de coronapandemie heeft dit nu ook verder ingeburgerd bij de kmo’s. 

Kennen we dan een drastische terugloop aan kantoormeters door thuiswerk? Ja en neen. Algemeen zien we nu dat anderhalve tot twee dagen thuis met drie dagen op kantoor de norm wordt. Een bedrijf is veel meer dan werknemers met een to do-lijst die ze dienen af te werken. Het is een organisme dat gevoed wordt door de sociale interactie van zijn teamleden. Dit is een van de belangrijkste conclusies van de lockdown: zonder deze interactie verliest het bedrijf zijn eigenheid en kan het DNA van de onderneming niet meer doorsijpelen doorheen de gelederen. Je wordt dan echt slechts een som van je delen, zonder enige teambonus. 

Je zou dus kunnen zeggen dat we naar 30 à 40 procent minder kantoorvloeren gaan, want je bent 40 procent van de tijd thuis. Ook daar dienen we te nuanceren. Grote bedrijven waren voor corona al aan het terugkomen van een alsmaar meer doorgedreven densiteit met meer mensen op minder meters op de werkvloer. In sommige gevallen gingen we naar 1 persoon per 6 vierkante meter. Hier is de norm nu terug 1 op 10 of zelfs 12 vierkante meter. Daardoor hebben we terug meer ruimte nodig, in plaats van minder. Beide effecten vlakken elkaar min of meer uit, waar de consensus nu is dat over het algemeen 15 procent van de kantorenvoorraad overbodig wordt bij de huidige bezetting. 

Corona heeft echter nog een laatste gevolg met zich mee gebracht: de aandacht voor de kwaliteit van de ruimte. Om de teamleden terug naar kantoor te krijgen, moeten ze er een meerwaarde in vinden. Verschillende types vergaderzalen, perfect werkende technische ondersteuning, luchtkwaliteit, break-out rooms, sociale omgevingen om informeel met de collega’s te kunnen interageren … het kantoor wordt een reflectie van het bedrijf dat je wil zijn. Het kantoor wordt een uithangbord van het DNA van de onderneming. Het kantoor van een bedrijf wordt een integraal wapen in de war on talent. Meer en meer wordt daarom de beslissing om te verhuizen gekaderd in een operatie van changemanagement, waar het departement Human Resource het voortouw neemt en niet langer de facilitair manager of de CFO. 

Conclusie is dus een algemene flight to quality. Enkel de premium markt werkt. En daar duiden de cijfers een ander probleem aan. In Brussel staat er 50.000 vierkante meter kantoor te huur in het hoogste segment. De cijfers per jaar voor dit segment zijn gemiddeld 250.000 vierkante meter. Het aanbod is dus vijf keer lager dan de vraag. Of hoe kantoren renoveren en verbeteren dus de toekomst zijn.    

Frédéric Van der Planken,
CEO/founder Whitewood Group