Circulaire reconversie: van oude kantoorgebouwen naar sociale woningen

Het tekort aan sociale woningen is schrijnend. Tegelijk staan er in onze steden heel wat kantoorgebouwen leeg. Circulaire ontwerpstrategieën kunnen niet alleen veel bouwafval vermijden, maar ook de reconversie van kantoor- naar woongebouw betaalbaarder maken. Een interessant onderwerp van onderzoek waar de ingenieur-architecten van de VUB zich in hebben vastgebeten.  

Vorig jaar werd aangekondigd dat meer dan 300.000 vierkante meter kantoorruimte in de Europese wijk in Brussel zal worden herontwikkeld. Zo’n dertig procent van die kantoren zal worden omgevormd tot woningen en diensten. Professor Waldo Galle van de onderzoeksgroep VUB Architectural Engineering: “Een logische keuze om leegstand te vermijden en monofunctionele stadsdelen nieuw leven in te blazen. Om de aan- en afvoer van slooppuin en bouwmaterialen in de stad te beperken, is het bovendien beter te behouden wat er al is. En ook onze milieu- en klimaatvoetafdruk vaart er wel bij.”

Niet elk kantoorgebouw leent zich even goed voor circulaire reconversie tot betaalbaar woongebouw. Dit was het onderwerp van onderzoek van VUB-doctoraatstudente Paulien Beeckman die er haar masterthesis aan wijdde: ‘Circular reconversion of office buildings to social housing: Understanding the design and decision process’. Van de zestig reconversieprojecten die Beeckman onder de loep nam, bleken er maar vier bestemd voor sociale woningen. Deze werden nauwgezet geanalyseerd. Beeckman: “Daarbij keek ik naar de verschillende ‘levensduurlagen’. Die lagen zijn de grote onderdelen van het gebouw en hebben elk een andere levensduur, zoals de draagstructuur, de gevel, de inrichting en de technieken. Ik maakte voor elk van de cases en elke levensduurlaag een overzicht van wat behouden en wat aangepast werd. Aan de hand daarvan kon ik kwaliteiten identificeren waaraan elke levensduurlaag het best voldoet om het hele gebouw geschikt te maken voor een reconversie.” Haar bevindingen werden vertaald in ontwerpinstrumenten – in de vorm van fiches – om overheden, beleidsmakers, opdrachtgevers, architecten en aannemers te begeleiden bij het maken van beter geïnformeerde keuzes.

Wanneer een kantoorgebouw wel of niet geschikt is voor reconversie? Beeckman: “Soms gaat het dan over evidente eigenschappen, zoals de afmetingen en draagkracht van de structuur, of het aantal en de afstand tussen trappen en liften. Zo zijn kantoorgebouwen dikwijls wel open aan de buitenkant maar zitten binnenin donkere zones.” Men dient zich dus de vraag te stellen welke ingrepen er moeten en kunnen gebeuren om het gebouw leefbaar te maken. Kunnen muren weggenomen worden of zijn ze dragende structuren waaraan niet geraakt kan worden zonder de betaalbaarheid in het gedrang te brengen? Hetzelfde geldt voor het introduceren van de nodige technieken – bijvoorbeeld extra verticale circulatie en technische schachten – en de gewenste buitenruimte voor de appartementen. 

Of er nog struikelblokken zijn die de reconversie bemoeilijken? Beeckman: “Sommige gebouwen hebben meerdere eigenaren en vaak zijn er enkele verdiepingen nog wel in gebruik. Het lange vergunningsaanvraagproces werkt soms ook ontmoedigend. En dan is er de financiële onvoorspelbaarheid. Met welke moeilijkheden wordt men gaandeweg geconfronteerd en wat zal bijgevolg de werkelijke constructiekost zijn?” Dat er niettemin opportuniteiten zijn, ook voor betaalbare sociale woonprojecten, blijkt uit de vier interessante cases die in de masterproef werden geanalyseerd. Pavillion 7-9, van bouwheer Inclusio en architect Una|a, is daar één van. Jean-Francois Laloux, architect bij Una|a: “De oorspronkelijke draagstructuur van dit gebouw werd behouden en de binnenafwerking van de kantoren werd waar mogelijk hergebruikt. Er is samengewerkt met Retrieval om het optimaal hergebruik van materialen te analyseren.” Uiteraard drongen een aantal fundamentele aanpassingen zich op. Zo was het bij Pavillion 7-9 niet mogelijk om de gevel te bewaren, aangezien deze geen isolatie had en uit aluminiumpanelen bestond. Laloux: “Bovendien liet de strikte grid van de kantoorgevel geen woonfunctie toe. Deze is vervangen door Cross Laminted Timber structuurpanelen, geïsoleerd en beschermd door vezelcementtegels. Door de goede staat van de oorspronkelijke structuur kon er een extra verdieping worden gebouwd, waarbij CLT werd gebruikt om de belasting te verlichten. Ook de raamkaderprofielen bestaan uit hout, aangezien er zoveel mogelijk werd geopteerd voor het gebruik van hernieuwbare materialen indien men nieuwe elementen moest introduceren. Verder heeft men ook hier optimaal ingezet op hergebruik. Zo konden onder meer de bestaande verwarmingsketel en de originele tegels in de trappenhal behouden blijven.”

Pavillion 7-9 is een fraai voorbeeld van een reconversie van een Brussels kantoorgebouw in betaalbare woningen. Dit toont aan dat de circulaire economie een mogelijke weg is voor de maatschappij en voor de bouwsector. Ondertussen zet Paulien Beeckman haar onderzoek verder als doctoraatstudent. “Hierbij ga ik een grote plananalyse maken van 150 casestudies, waarvan 90 in België. Het opzet: onderzoeken welke typologie van kantoorgebouwen zich het best lenen voor betaalbaar wonen. Voor de meest voorkomende typologieën wil ik ontwerpvariaties analyseren om veelvoorkomende problemen bij reconversies te detecteren, om vervolgens te bekijken welke circulaire alternatieven er zijn. Voor dit onderzoek ben ik trouwens nog op zoek naar meer voorbeelden, ook in Vlaanderen. Bij deze dus een kleine oproep: reconversiecases gezocht!”   

FICHE VAN PROJECT
Project: Pavillion 7-9
Ontwikkelaar en lange termijn eigenaar: INCLUSIO
Locatie: Schaarbeek
Architect: Una|a – Urban Nation 
Architects & Associates